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「案例賞析」從產品復制到模式復制——華僑城拓展的轉型升級

發布時間:2020-01-08 來源:中工招商網 2139

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項目背景簡介

2005年伊始,華僑城開啟了坐落于深圳灣畔的歡樂海岸創新產品新征程。她是以海洋文化為主題,匯聚了主題商業、時尚娛樂、生態旅游、商務度假等多元業態為一體的城市文化綜合體。

迄今為止,歡樂海岸斬獲多項大獎,被譽為深圳的“城市文化會客廳”。歡樂海岸作為華僑城集團的第四代產品,它凝聚了華僑城集團多年在文化、旅游、生態、娛樂等業態的成功經驗,是創新創想領域的又一大嘗試。

未來華僑城的目標是在全國建設更多的城鎮化項目、成批的輕資產運營的旅游景區和特色小鎮。

同時,歡樂海岸正邁出全國擴張的步伐,寧波、順德、南京、寶安、三亞、杭州歡樂海岸應運而生。

然而,異地復制帶來新的挑戰,建筑物的規劃不能代替產品規劃,產品及盈利模式的簡單復制將加大后期的運營難度。

因此,對深圳歡樂海岸而言,無論是提升與優化自身的盈利空間,還是作為全國復制的經驗輸出,梳理歡樂海岸這一產品的商業模式尤為關鍵。

本研究項目擬圍繞歡樂海岸商業模式這一重大課題,助力華僑城梳理與澄清歡樂海岸的商業模式,與此同時提出優化建議。

項目核心方法論

魏朱六要素商業模式理論由北京大學匯豐商學院魏煒教授與清華大學經濟管理學院朱武祥教授在制度經濟學、公司戰略、金融學系列理論的基礎上提出,其核心概念“商業模式的本質是利益相關者的交易結構”,包括定位、業務系統、關鍵資源能力、盈利模式、現金流結構和企業價值六個方面內容。這六個方面內容互相影響,形成一套完整的商業模式理論體系。

商業模式.png

秉承FCC核心理念的引領

創新引領

(1)歡樂海岸的創新引領定位使其擁有不同于傳統商業綜合體的包含商業、娛樂、酒店等板塊的多元復合業態,并成為獨具特色的都市名片,城市文化會客廳,別具文化特色的都市休閑商娛目的地,構建一個別具特色的城市+綜合體。

(2)籌建期以租代售銷售西區度假公寓幫助整個項目快速回流前期投入資源,回收總投資的近70%額度,使運營期僅有約10億的現金流壓力,其年均超1億。

落地模式.png

多元增益

(1)歡樂海岸自身多元業態組合為其帶來多元的盈利模式,其五大核心業務板塊:商業、娛樂、酒店、華論壇、物業均有較為穩定的收益。其中商業板塊的曲水灣,娛樂板塊的海洋館,以及酒店板塊的藍汐擁有最高的收入水平,而商業板塊的購物中心、娛樂板塊的水秀收入水平相對較低,未來有較大的提升空間。

(2)多元增益水平體現為商業模式的效率與變現能力。歡樂海岸發展核心要素共生體處于互惠共生狀態,其優質的景觀和文化娛樂特性為其帶來的大量的人流與IP效應,但是相對于處于協作共生與生態共生的長隆和迪士尼,其各板塊在超額利潤以及驚喜體驗上的貢獻較少。提升其各板塊間的協同共振可有效提升其共生體價值增益空間。

異地復制.png

未來共創

(1)歡樂海岸自身多元復合業態的運營能力,在構建成熟的大運營平臺之后可參考更多可操作的創新模式,通過其強大的IP與社會影響力、專業運營力,更多創新融資模式分板塊進行土地開發,或存量更新,帶動周邊物業增值,通過拿地溢價、開發溢價、運營溢價與投資溢價多輪收益模式持續增值。

運營的契機與未來.png

(2)歡樂海岸未來在其他城市的開拓復制及拓展,可對現有各多元業態模塊進行開放性的模塊組合。通過六大指標評定衡量其共生體貢獻,一步一步構建互惠共生平臺,再通過各板塊間協作增益,持續增強其在不同城市的收益與拓展能力。

(3)在物理空間之上同步構建與之共生孿生的綜合數字生態,構建新型的互通會員與綜合產品服務設計;歡樂海岸在現有運營平臺下增強其數字化云能力,以此有效幫助其更真實清晰的看到并鏈接多元業態共生體中的各利益相關方的貢獻與機會,更好的協同各板塊業務系統背后的資源與機會,更加有效的將人氣IP轉化為精準的商業價值,從而增強消費者的讓渡價值,系統分級鎖定會員,提升連帶與復購,同步發現并創造更多新的價值增益點。 

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廠房、土地資訊用圖.jpg


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